Contrat de construction : mode d’emploi

Faire bâtir une maison par un constructeur, c’est un peu l’aventure d’une vie. Pour éviter les déconvenues, mieux vaut signer un contrat de construction de maison individuelle, appelé également CCMI, en bonne et due forme. Ce document, très réglementé, vous apporte d’importantes garanties.

Sommaire

Le contexte réglementaire
Des contrats de construction variés
Les garanties de base
L’assurance Dommages-ouvrage complète le contrat
Le contrat de construction avec fourniture de plan
Des éléments à annexer obligatoirement au contrat
Des clauses suspensives
Les clauses interdites
Le prix de la construction
La loi encadre les paiements
La réception de la maison
La garantie de livraison
Vers quelle juridiction s’orienter en cas de problème ?
Quelques éléments à connaître

Que vous choisissiez votre maison sur catalogue ou que vous apportiez les plans effectués par un architecte, vous signerez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce contrat fixe le cadre de la construction et définit les obligations de chacune des parties.

Le contexte réglementaire

Ce contrat se décline en deux versions :

  • le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan (articles L231-1 à L231-13 et R231-1 à R231-14 du code de la construction et de l’habitation)
  • ou sans fourniture de plan (articles L232-1 à L232-2 et R232-1 à R232-7) si c’est vous qui apportez les dessins de la maison. Ce dernier contrat est cependant rarement souscrit.

Le CCMI vaut pour la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage. La construction doit être à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) sur un terrain dont vous devez pouvoir justifier la propriété.

Le CCMI est obligatoire avec tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (baies extérieures pleines ou vitrées). Il peut être conclu avec ou sans fourniture de plan.

Des contrats de construction variés

Si nous nous intéressons au CCMI, sachez qu’il existe d’autres types de contrats de construction.

  • Le contrat de vente d’immeuble à construire (achat sur plan) ;
  • Le contrat de promotion immobilière par lequel un promoteur va être en charge de la réalisation d’un programme de construction ainsi que tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières ;
  • Le contrat d’entreprise (ou marché de travaux) qui peut être conclu si aucun des entrepreneurs concernés ne se charge de la fourniture de plan
  • Le contrat d’architecte (ou de maîtrise d’œuvre) conclu avec un maître d’œuvre qui conçoit le projet en contrepartie d’honoraires.

Les garanties de base

Le contrat de construction de maison individuelle apporte un certain nombre de garanties à son signataire.

  1. Garantie de parfait achèvement

L’entrepreneur y est tenu pour un an à compter de la réception des travaux. Celle-ci s’étend à la réparation de tous les désordres, défauts et vices que vous signalez en émettant des réserves sur le procès-verbal de réception de chantier ou par voie de recommandé, a posteriori.

  1. Garantie biennale ou de bon fonctionnement

Cette garantie couvre, pour une durée de deux années à compter de la réception de l’ouvrage, les dommages affectant le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la construction (chaudière ou ballon d’eau chaude par exemple).

  1. Garantie décennale

Qui s’applique à l’ensemble des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou affectant un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement indissociables pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage à votre égard, mais aussi à l’égard des acquéreurs successifs en cas de revente.

  1. Garantie de livraison à prix et délais convenus

Celle-ci doit être souscrite par le constructeur en vue de vous prémunir des risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, en vous assurant que le projet respectera les délais indiqués et le prix initialement fixé.

L’assurance Dommage-ouvrage complète le contrat

La souscription d’une assurance de dommage-ouvrage avant l’ouverture du chantier est obligatoire.  La période de garantie débute un an après la réception des travaux et prend fin au terme de la garantie décennale. Votre assurance dommage-ouvrage entre en vigueur :

  • Avant la réception des travaux, lorsque le contrat conclu avec l’entrepreneur est résilié pour non-respect de ses obligations ;
  • Après la réception des travaux et après mise en demeure restée infructueuse, lorsque l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.

Lorsque vous constatez un désordre, vous devez mettre en demeure l’entreprise de réaliser les travaux de réparation.

Si l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations, vous devez déclarer le sinistre à votre assureur de dommage-ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci dispose d’un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d’indemnité. Si vous l’acceptez, celle-ci vous est versée sous 15 jours.

Le contrat de construction avec fourniture de plan

Lorsque vous choisissez une maison sur le catalogue d’un constructeur, il vous en fournit le plan.

Le contrat de construction de maison individuelle ne laisse rien au hasard et, pour être valide, le CCMI doit impérativement mentionner :

  • La désignation du terrain (adresse, surface, référence cadastrale) et du titre de propriété
  • La description de l’ouvrage
  • Le prix forfaitaire convenu et les possibles révisions
  • L’échelonnement des paiements
  • La possibilité de se faire assister par un architecte, notamment lors de la réception des travaux
  • L’obtention du permis de construire
  • La demande de prêts éventuels
  • Les dates d’ouverture du chantier et de livraison de la maison et les pénalités dues en cas de retard (au minimum 1/3000 du prix par jour)
  • La référence de l’assurance dommage-ouvrage
  • Les justificatifs des garanties de livraison et éventuellement de remboursement.

Attention : Si le constructeur vous procure également le terrain, il s’agit alors d’un achat sur plan qui est soumis à une toute autre réglementation !

Des éléments à annexer obligatoirement au contrat

  • Les plans de la construction
  • Une notice technique descriptive conforme à un modèle type agréé (arrêté du 27/11/1991), qui précise les travaux qui restent à votre charge,
  • Le permis de construire ou la description des démarches en cours et la date prévue de la délivrance
  • Les attestations d’assurances et de garanties

Des clauses suspensives

Vous pouvez ajouter des clauses mettant fin automatiquement à votre engagement si elles ne sont pas réalisées :

  • L’acquisition définitive du terrain, si l’acte de vente n’est pas encore signé au moment de l’établissement du contrat
  • L’acceptation du permis de construire, si la demande est en cours
  • L’accord des banques pour vos prêts
  • L’obtention de l’assurance dommage-ouvrage
  • La confirmation de l’agrément de l’organisme financier pour la garantie de livraison

Les clauses interdites

Sous peine de nullité, le constructeur ne peut :

  • Vous obliger à le mandater pour qu’il se charge du prêt
  • Exiger que vous lui fournissiez plusieurs refus de prêts pour vous rembourser votre dépôt de garantie
  • Considérer comme valable un permis de construire assorti de prescriptions particulières qui modifieraient significativement le projet initial
  • Justifier le retard de la construction par d’autres motifs qu’un cas de force majeure, comme les intempéries par exemple
  • Refuser de vous donner les clefs si vous consignez le solde du prix pour malfaçons
  • Vous interdire de visiter le chantier avant chaque paiement ou à la réception des travaux.

Le prix de la construction

Le prix est soumis à des règles précises et comprend un montant forfaitaire, une révision (réglementée) et le versement d’un dépôt de garantie.

  • Un montant forfaitaire

Tous les travaux pris en charge par le constructeur sont inclus y compris les raccordements aux réseaux, le coût des garanties, de l’établissement des plans, ainsi que les taxes dues par le constructeur. Il ne peut réclamer, par exemple, une « rallonge » pour frais d’études préalables ou travaux supplémentaires à cause de problèmes liés au sol.

  • Une révision réglementée

Le prix peut être révisé uniquement si cette possibilité a été incluse dans le contrat. Dans ce cas, la hausse se calcule selon un indice officiel du bâtiment.

  • Le dépôt de garantie

Avant la signature du contrat aucun versement ne peut être exigé.

Lors de la signature, le constructeur peut vous demander le versement d’un dépôt de garantie placé sur un compte spécifique, ne pouvant excéder 3 % du prix convenu. Cette somme vient en déduction des premiers paiements. Quand une condition suspensive n’est pas réalisée cette somme est restituée.

Si le contrat prévoit une garantie de remboursement, le constructeur peut vous demander de verser 5 % du prix le jour de la signature et 5 % lors de l’obtention du permis de construire. Cette garantie vous assure le remboursement de toutes les sommes versées si une condition suspensive ne se réalise pas, si vous vous rétractez dans les 7 jours, ou quand le chantier ne débute pas à la date convenue. Un organisme financier se porte garant pour vous rembourser en cas de défaillance de l’entrepreneur.

La loi encadre les paiements

La loi fixe un échéancier des versements maximum en fonction de l’avancement effectif du chantier :

  • 15 % du prix à l’ouverture du chantier
  • 25 % pour les fondations
  • 40 % à l’achèvement des murs
  • 60 % à la pose du toit (hors eau)
  • 75 % pour la mise hors air (portes fenêtres) et pose des cloisons
  • 95 % à la fin des travaux d’équipements, plomberie, menuiserie, chauffage.

La réception de la maison

Jusqu’à la réception de l’ouvrage, il vous reste encore 5 % du prix des travaux à régler. Une fois la construction achevée, vous visitez le chantier et un procès verbal de réception est établi.

  • Si vous acceptez les travaux : vous avez 8 jours pour verser ce solde du prix à la condition d’être seul pour faire cette inspection. En revanche, si un architecte vous accompagne, vous réglez sans délai ces 5 % restants.
  • Quand vous détectez des désordres : les 5 % restant dus sont consignés jusqu’à ce que les réparations soient effectuées.

La garantie de livraison

Le constructeur s’engage à vous livrer la maison à une date précise et au prix convenu. S’il ne tient pas les délais, dépasse le prix fixé, ne répare pas les malfaçons relevées lors de la réception, ou fait faillite, un organisme financier assure financièrement la continuité du chantier. Il suffit de le contacter en cas de problème pour qu’il intervienne.

Vers quelle juridiction s’orienter en cas de problème ?

La compétence des tribunaux est liée à la valeur du préjudice subi. Il faudra vous adresser :

  • Au juge de proximité, si votre litige est inférieur ou égal à 4 000 € ;
  • Au tribunal d’instance, si votre litige est inférieur à 10 000 € ;
  • Au tribunal de grande instance, si votre litige est supérieur à 10 000 €.

Quelques éléments à connaître

  • Vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte. La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
  • Vérifiez que les attestations de garanties concernent bien votre chantier
  • Fixez des dates d’ouverture de chantier et de livraison en mois et non en trimestres
  • Faites seul la visite de réception, vous conserverez le délai de paiement de 8 jours durant lequel vous pourrez faire une nouvelle inspection, accompagné de l’architecte.
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