Choisir son terrain : mener l’enquête avant de signer !

Investir dans la terre vous semble judicieux ? L’histoire semble vous donner raison. Mais avant de jeter votre dévolu sur un terrain, vous devrez répondre à un certain nombre de questions pour que le projet soit couronné de succès…

Sommaire

Définir la nature du projet en amont
Projetez-vous dans l’espace…
Enclavement et servitudes de passage
Identifiez la nature des sols
Evitez les surprises du sous-sol…
Evitez d’investir dans des sols pollués
Effectuez une enquête de voisinage
Les risques naturels
Les contraintes publiques ?
Vérifier le raccordement aux réseaux

Même si l’acquisition d’un terrain est par nature moins coûteuse que l’acquisition d’une propriété foncière bâtie, il est indispensable d’effectuer un certain nombre de vérifications préalables car l’état du terrain va déterminer pour une bonne partie le coût total de votre construction.

Définir la nature du projet en amont

Avant même de commencer à prospecter en vue de l’acquisition d’un terrain, interrogez-vous sur la nature de votre projet.

En effet, le type de construction, les matériaux envisagés, la hauteur de l’édifice, sa surface au sol vont naturellement conditionner votre recherche. Pensez également à vous renseigner sur les règles d’urbanisme appliquées dans les différentes communes sur lesquelles sera concentré votre périmètre de recherche.

Lorsque vous commencez à avoir des vues sur un terrain donné, pensez à demander un certificat d’urbanisme (CU) en mairie pour vous assurer de la faisabilité de votre projet. Le cas échéant, ajoutez une clause suspensive dans le compromis de vente, au cas où le CU ne pourrait être délivré. 

Projetez-vous dans l’espace…

Même si vous êtes du genre à aimer l’originalité et à vous laisser guider par vos coups de cœur, gardez à l’esprit qu’un terrain aux formes biscornues ne permettra pas toujours d’accueillir la construction que vous désirez.

De même, un terrain en pente entraîne des surcoûts pour la construction et les engins de chantier auront des difficultés à circuler.

Préférez donc un terrain de forme simple et plat ou, à défaut, intégrez le surcoût lié à la conformation du terrain dans votre projet afin de vous en sortir durant la phase de négociation avec le vendeur.

Enclavement et servitudes de passage

Dans la mesure du possible évitez les terrains enclavés sur lesquels les restrictions de construction sont souvent nombreuses.

Interrogez-vous par ailleurs sur la nature des servitudes éventuellement associées au terrain que vous envisagez d’acquérir. Celles-ci peuvent parfois être contraignantes, voire incompatibles avec le projet que vous envisagez de mener à bien.

Identifiez la nature des sols

La nature du sol détermine le projet et surtout son coût. Si le sol est en granit, oubliez le garage en sous-sol, sauf à recourir à la dynamite ce qui pourrait vous attirer les inimitiés du voisinage !

Un terrain meuble, à base d’argile, n’est pas une garantie de travaux plus aisés.  L’argile se contracte en cas de sécheresse ou se gonfle avec l’humidité provoquant de graves avaries aux constructions, comme on peut le voir en cette année de sécheresse. Il existe des solutions techniques mais elles coûtent cher.

En amont de votre phase de recherche, tentez d’identifier les sols les plus favorables par rapport à la nature même de votre projet de construction.

Parmi les sites de référence incontournable, signalons celui du Bureau de recherches géologiques et minières (www.brgm.fr) sur lequel vous trouverez des cartes géologiques des sols et sous-sols. La DDT (Direction Départementale des Territoires, ancienne DDE) vous indiquera les secteurs sensibles. Il est également possible de faire analyser le sol par un géotechnicien.

Evitez les surprises du sous-sol…

Le problème n’est pas uniquement minéral. Le sous-sol peut cacher des pièges : nappe d’eau souterraine, grotte, ancienne galerie de mine, marnières… Ces nuisances provoquent des soucis d’humidité ou fragilisent la construction.

Les appellations comme « rue de la mine » ou « chemin des marais » doivent vous interpeller. Vous pourrez obtenir des renseignements sur l’existence de mines auprès de l’inspection générale des carrières du département. Le vendeur a d’ailleurs l’obligation de vous communiquer l’information.

Evitez d’investir dans des sols pollués

Le sol a pu être pollué par d’anciennes activités industrielles : résidus d’huiles, de plomb, d’hydrocarbures, de radium… Le notaire pourra découvrir l’information dans les anciens titres de propriété. La préfecture conserve des documents attestant des activités industrielles passées.

Le vendeur a également l’obligation de vous transmettre l’information s’il la connaît. Il reste possible de faire réaliser une expertise du sous-sol.

Effectuez une enquête de voisinage

Abattoir, porcherie industrielle, usine d’incinération produisent odeurs insupportables, fumées toxiques, bruit continu…

Visitez le secteur en semaine pour vérifier qu’il n’y a pas de ballet incessant de camions rejoignant la carrière voisine ou de fumées de l’incinérateur. Informez-vous auprès du voisinage qui saura vous décrire les éventuelles nuisances.

Les risques naturels

Au bord d’une rivière ou à la montagne, vous risquez les inondations ou les avalanches. Votre terrain est peut-être concerné par un risque naturel.

Le site Géorisques (www.georisques.gouv.fr) informe de ces risques pour chaque commune. Les services de la DDT ou ceux de l’urbanisme à la mairie ont établi des plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPR).

Les contraintes publiques ?

La commune peut avoir dans ses cartons le projet de transformer la petite départementale qui passe devant chez vous en voie rapide, ou construire un stade sur le terrain communal voisin. Des servitudes peuvent grever le terrain : pylônes, canalisations enterrées, préemption, alignement.

Demandez à la mairie un certificat d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme pré-opérationnel si votre projet est suffisamment avancé pour découvrir ces éventuels projets.

Vérifier le raccordement aux réseaux

En zone rurale ou semi-rurale, il est fréquent d’avoir, en sus du prix d’achat du terrain, à supporter les travaux de raccordement aux différents réseaux (électricité, gaz, téléphone, eaux usées).

Sur le compromis, méfiez-vous de la mention « desservi » qui signifie que les réseaux passent à proximité du terrain. Seule la mention « raccordé » vous garantit que le terrain a bien été viabilisé.

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